财面儿·年报深解丨解码大悦城：聚焦新格局、强化生态圈-世界通讯

大悦城已经打造了一个集地产、商业、多元化产业以及“新赛道”业务协同发展为一体的生态圈，这种稳定的格局将帮助企业积极应对未来的市场变化。

4月25日晚，大悦城发布2022年业绩报告。

(资料图)

于自身而言，这份成绩并非十分亮眼，毕竟过去一年，房地产市场整体延续2021年以来的下行压力，身处其中，没有企业能够避免遭受冲击，大悦城也不例外。

财报显示，报告期内，企业实现营业收入395.79亿元，同比下降7%。

但若将这份业绩放至整个市场来看，大悦城的表现仍优于市场平均水平。据中指院数据，2022年百强房企营收均值为371.6亿元，同比下降25.2%。

在行业承压的2022年，大悦城通过多维度发力，全面提质增效，保持了精益、健康的发展态势，展现了作为一家央企房企的稳健底色和生长韧性。

夯实基本盘，运营提质增效

回顾整个2022年，受多重不利因素叠加影响，房地产行业在销售端经历了前所未有的挑战。

中指院数据显示，全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半。但在这样严峻的形势下，大悦城却凭借优秀的综合运营实力，销售排名得以逆势上升。

中指院公布的2022年中国房地产企业销售业绩排行榜显示，2022年，大悦城凭借606.3亿元的销售额位列行业第33位，较2021年提升14位。

进入2023年，房地产市场有所回暖，大悦城紧跟行业发展步伐，稳住自己的行业排名。中指院数据显示，2023年前3月，大悦城以130.3亿元的销售额稳居行业第33位。

稳健的业绩表现背后，源自企业持续夯实的安全基本盘。长期以来，大悦城始终坚持充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。

财报显示，公司2022年斩获8宗地块，土地面积35万平方米，计容建筑面积79万平方米，新增土地储备主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等热门的一二线城市。

今年以来，包括美的置业、龙湖集团等在内的多家房企都表态将重点拓储目标聚焦核心城市的核心区域，原因在于这类市场需求更加强劲，销售复苏更快。

而这正是大悦城长期坚持的战略布局方向。财报显示，截至报告期末，剔除一级开发旧改等土储项目，企业土地储备可售货值约1905亿元，而这土储主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

为了进一步提高企业开发能力，大悦城紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率。据悉，大运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。可以说，大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，有助于公司实现高质量发展。

可以预见，优质土储与高效运营能力的结合，为大悦城提供了长远而稳定的收入支撑，为企业未来的稳健发展奠定坚实基础。

提升品牌力，产品赋能发展

2022年底，易居企业集团CEO丁祖昱在“2022中国房地产产品力TOP100发布会”上表示，房地产行业要回到“质”、回到长期主义，关键在产品。长期主义基调之下，对产品的不断追求会成为中国地产人未来最重要的工作。

这意味着，房企的产品力将成为房企长期发展的保障，拥有更强的项目去化能力和品牌优势的房企，无论在怎样的外部环境之下，都能游刃有余。

近年来，大悦城的产品力及品牌力不断提升，不断追求创新。2022年，大悦城《产品线创新场景升级》完成住宅产品线迭代焕新。祥云、锦云产品迭代升级为悦系，形成三类客户描摹、高价值生活场景、悦系价值体系，目前已将成果落位2022年新获取及前期方案阶段等7个项目，焕新产品获得市场青睐。

数据显示，2022 年新开盘项目中，杭州悦著云轩首开即罄、西安中粮奥体壹号五开五罄、厦门云玺壹号成为区域标杆红盘。

商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。财报显示，2022年，公司购物中心销售额 254 亿，平均出租率 90%，全年客流 2 亿人次。

依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，企业形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。数据显示，2022年，大悦城在营商业项目共计引入全国首店近300家，其中北京朝阳大悦城新进品牌超100家，彰显了公司的商业强大资源吸附力，为城市、区域注入崭新活力。

不仅如此，公司为促进商业去化，在组织架构、团队配置、激励机制方面给予大力支持和政策倾斜，上海大悦中心商办大宗交易取得突破，全年成交多个大宗交易，全年商办签约128亿元，创历史新高。

力争协同发展，业态创新融合

随着中国经济迈向高质量发展阶段，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，向新产品、新业态探索发展。

行业进入新发展阶段，对房企的整合创新能力提出了更高的要求。基于此，大悦城以“城市运营与美好生活服务商”的战略为指引，打造多业态协同发展格局。

近年来，大悦城不断探索、完善生态圈，公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，并形成较强的抗风险能力。

财报显示，截至报告期末，大悦城在营项目29个，总商业面积304万平米；其中包括18个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积265万平米。在建、筹备的项目（含轻资产）17个，商业面积约172万平米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局共46个，其中，重资产29个、轻资产17个，轻重并举战略取得实质进展。

在产业地产和写字楼领域，大悦城依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。财报显示，2022年，在写字楼及产业地产市场需求受到抑制的大背景下，企业写字楼及产业地产整体出租率高达 90.95%。

产业园业务则立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。

2022年，大悦城各项多元化业务贡献了超过15%的营业收入。其中，投资物业及相关服务实现营业收入43.37亿元；酒店经营取得营业收入5.54亿元；物业及其他8.78亿元，同比增长13.64%。

凭借多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业运营能力、快速高效的运营能力、良好的品牌美誉度和影响力，大悦城2022年荣登“中国房地产公司品牌价值TOP10（央企）”第三位。

如今，大悦城已经打造了一个集地产、商业、多元化产业以及“新赛道”业务协同发展为一体的生态圈，这种稳定的格局将帮助企业积极应对未来的市场变化。

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